Osaomistusasuntojen kiemurat ovat pitkään jakaneet mielipiteitä. Avaran rakennuttamassa osaomistuskohteessa on ihmetystä aiheuttanut isännöitsijän asema – Avaran hoitamaa isännöintiä ei voinut kilpailuttaa tavalliseen tapaan, vaikka taloyhtiön hallinto oli hunningolla.

Läntisellä Uudellamaalla asuva Riitta Sinkkonen havahtui uuden taloyhtiön ongelmiin pala palalta pari vuotta sitten. Hänen mukaansa ongelmia oli lukuisissa asioissa: vastikkeita perimättä, osakasluettelossa virheitä, pöytäkirjojen saaminen viivästyi ja niin edelleen.

Taloyhtiön hallinto oli huonolla tolalla, koska isännöitsijä ei ollut tehtäviensä tasalla.

- En todellakaan ollut tyytyväinen hänen toimintaansa, sanoo taloyhtiön hallituksessa pari vuotta sitten toiminut Sinkkonen.

Tavallisesti tällaisessa tilanteessa tunaroiva isännöitsijä lentää ulos kuin leppäkeihäs, ja palvelu voidaan kilpailuttaa vapaasti. Nyt kuitenkaan kaikki ei ollut niin yksinkertaista.

Kilpailutuksella este

Kyse on niin sanotuista vapaarahoitteisista osaomistusasunnoista, jollaisia mikään laki ei säätele erityisesti. Kyseisessä järjestelyssä asukas voi ostaa aluksi vain osan asunnon hallintaan oikeuttavista osakkeista – ja halutessaan myöhemmin loput.

Niinpä rakennuttaja ja asuntojen myyjä, Avara Talot, jää taloyhtiöön aluksi myös merkittäväksi omistajaksi. Mutta Avara-konsernilla on taloyhtiössä toinenkin rooli. Avaraan kuuluva Avara Isännöinti myös isännöi kohdetta.

Ja Avara on varannut mahdollisuuden isännöidä taloyhtiötä myös siinä vaiheessa, kun sen omistusosuus on tippunut pieneksi.

Yhtiöjärjestyksen mukaan Avaralla on sen osakkuusaikana oikeus nimittää jäsen taloyhtiön hallitukseen. Toisaalta hallituksen pitäisi päättää isännöitsijän vaihdoksesta täysilukuisena ja yksimielisenä. Kolmanneksi yhtiöjärjestyksen muutos on vaikea tie, sillä sen voi estää yhden viidesosan määrävähemmistöllä.

Lopputulos on siis se, että Avara voi pitää itsensä isännöimässä taloyhtiötä myös sellaisessa tilanteessa, jossa taloyhtiön huomattava enemmistö olisi toista mieltä. Yhtiöjärjestys ei miellytä edunvalvojaa.

- Kun tämmöiset osaomistajat ovat saaneet määräysvaltaa, niin sitten se ei ole taloyhtiön edun mukaista, sanoo vastaava lakimies Mia Pujals Kiinteistöliitto Uusimaasta.

- Kun taloyhtiö ei pääse valitsemaan isännöitsijää vapaasti, niin kilpailu ei toimi, hän jatkaa.

Kilpailutus kyseisessä länsiuusimaalaisessa tapauksessa olisi voinut tuoda lisälaadun lisäksi säästöjä. Riitta Sinkkonen laskeskelee saamansa tarjouksen perusteella, että isännöinnin hinta olisi voinut tipahtaa jopa puoleen eli noin viidellä tonnilla vuodessa.

Avara välttelee päällekäistä työtä

Avaran mielestä sillä hyvät perusteet pitää isännöinti omissa hyppysissä osaomistuskohteissa. Kyse on siitä, että Avaran pitää pyörittää osaomistamiseen liittyvää byrokratiaa.

- Ulkopuolinen isännöinti samassa kohteessa tarkoittaisi aika paljon kaksinkertaista työtä. Me nähdään se hyvin hankalaksi näissä osaomistuskohteissa, sanoo lakiasiainjohtaja Juho Lönnblad Avara Suomesta.

- Minun mielestäni se on myös taloyhtiön etu, perustelee Lönnblad isännöintijärjestelyä.

Mutta asiantuntijat näkevät asetelmassa periaatteellisia ongelmia. Isännöitsijänhän pitäisi olla ostajan edunvalvoja uudessa kohteessa - katsoa esimerkiksi takuukorjausten perään. Jos Avara isännöi itse myymäänsä kohdetta, myyjä tavallaan toimii ostajan edunvalvojana.

Ei liene suuri yllätys, että lainsäädäntöneuvos Jyrki Jauhiainen oikeusministeriöstä näkee roolijaossa lähtökohtaisen intressiristiriidan.

- Isännöitsijä on lähellä myyjää. Yhdestä suunnasta katsottuna hänellä voi olla kiusaus toimia myyjän intresseissä ja toimia vähemmän aktiivisesti yhtiön puolesta, sanoo Jauhiainen.

- Se voi käytännössä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että laiminlyö takuukorjaustarpeen selvittämisen tai vaatimusten esittämisen, jatkaa Jauhiainen.

Avara tyrmää näkemyksen. Lönnbladin mielestä Avaralla jos jollakin on vahva halu saada viat kuntoon – onhan Avara osaomistuskohteessa myös omistaja alkuvaiheessa. Ja takuukorjauksistahan vastaa urakoitsija, ei Avara.

- Kun osaomistuskohde rakennetaan, niin alussa Avara omistaa 70 prosenttia tästä yhtiöstä. Avaralla ei ole mitään sellaista roolia, että ei olisi meidän intresseissä hoitaa kaikkia virheitä kuntoon, sanoo Lönnblad.

Sen verran Avaran isännöitsijältä kuitenkin lipsahti länsiuusimaalaisessa kohteessa, että joitakin takuukorjauksia maksettiin taloyhtiön varoista ilman että isännöitsijä laskutti niitä urakoitsijalta – viime kädessä kuluista olisi pitänyt vastata urakoitsijan tai jopa Avaran itse.

Kyse ei ollut jättisummista, mutta hyvitysten saaminen urakoitsijalta vaati sitä, että taloyhtiön hallituksessa toiminut Riitta Sinkkonen ruoti kirjanpitoa perusteellisesti. Avara on tosin sitä mieltä, että virheitä olisi osattu oikoa ilman Sinkkosenkin apua.

Tunaroiva isännöitsijä vaihdettiin lopulta toiseen henkilöön, joka hänkin tulee Avaran listoilta. Taloyhtiön nykyisen hallituksen mukaan vaihdos on tuonut asioiden hoitoon parannusta.

Lauri Miettinen / TV1 Kuningaskuluttaja.